-目次-

1. 1「不動産仲介」とは具体的にどんな仕事？

「不動産仲介」とは具体的にどんな仕事？の疑問に答えます。

2. 2不動産の売却や購入のながれ

実際取引の際の流れのうち物件売買契約を例ににして説明します

3. 3不動産を貸したり借りたりする際のながれ

実際取引の際の流れのうち賃貸物件を例ににして説明します

4. 4「家を売買したい・貸借したい」時、なにから始めるべき？

いざ自分で不動産取引をすることになった場合まず始めることとは？

5. 5大手の不動産会社と地元で強い会社の違いは？

自身の取引の依頼すべき企業選びのコツをお話しします。

6. 6まとめ

自身の取引の依頼すべき企業選びのコツをお話しします。

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	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
仲介会社との契約	複数社と契約が可能	１社のみ	１社のみ
自分で探した相手との取引	できる	できる	できない
不動産流通機構（レインズ）への物件登録	されないこともある	7営業日以内には登録される※	5営業日以内には登録される※
仲介会社からの業務報告	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間	法律上の規約がない（主に3カ月）	3カ月以内（自動更新なし）	3カ月以内（自動更新なし）
特徴	自分で買主の当てがある場合は、仲介料を払わなくて済むので便利だが、依頼されているのが自分たちだけではないため売却活動の優先順位が下がる場合がある	自分で買主を探した場合は、仲介手数料は発生しない。一般媒介契約よりも業務報告の頻度が高くなる	自分で買主は探せないが、手厚く積極的な取組みが行われやすい

※媒介契約締結日の翌日から 一般媒介の場合は、不動産流通機構（レインズ）への登録が義務付けられていないため、売りたい物件の情報が買いたい人に届いているのか分かりにくい状況です。 不動産仲介会社がどのような方法で、買いたい人に情報を公開してくれるのか、事前に確認しましょう。 「家を借りたい」「貸したい」となったときに、ほとんどの人が頼りにするのが不動産仲介会社です。どのような仕事を任せることができるのか、押さえておきましょう。

不動産の賃貸借における、不動産仲介会社の主な仕事と手数料

メリット	適正価格が分かる 物件を広く知れる・知ってもらえる 様々な手続や書類作成をしてもらえる トラブルの発生を防いでもらえる
査定	周辺の家賃相場などを調査して、適正家賃がどのくらいか、敷金・礼金などの条件をどのように設定すればよいかを提案
媒介契約	不動産の賃貸借などの仲立ちを不動産仲介会社などに依頼する契約のこと
集客	宣伝のための資料をつくる ・チラシやインターネットなどを利用して宣伝する ・売り方や募集方法を提案する、など
物件案内	希望に合う物件をピックアップし、現地へ案内する
価格交渉	貸主・借主の間に立って、周辺相場を考えながら、適正な家賃や契約条件で成約できるよう調整を行う
申し込み	入居審査のための書類をつくって貸主に提出する
契約	重要事項の説明を行い、双方が合意したら、契約内容を記した書類に双方が署名捺印することで成立するのが一般的。不動産に関する主な契約には「普通建物賃貸借契約」「定期建物賃貸借契約」などがある
不動産の引渡し	契約した部屋のカギを渡すこと

不動産賃貸借の場合の仲介手数料

「成約賃料×１カ月分＋消費税」が上限額 通常は、賃貸の場合は契約時に支払います。契約が成立しなければ仲介手数料を支払う必要はありません。 仲介手数料を最初から一律で半額や無料にしたり、物件によって値引きする会社があったりと様々なケースがあります。ですので事前に気になった不動産会社の仲介手数料を調べておくことが大切になります。

不動産を賃貸借する際に不動産仲介会社に依頼するメリットは？デメリットは？

「不動産仲介会社に頼むとお金がかかるなら、自分でできないか？」と思う人もいるかもしれません。実は、不動産を個人や親子の間で取引するのは、法律上何の問題もありません。ただし と、大変な手間とリスクが発生するため、気軽にはおすすめできません。 まずは、不動産仲介会社に頼むことのメリット・デメリットを押さえておきましょう。

■不動産仲介会社に頼むメリット・デメリット（賃貸借の場合）

メリット	適正価格が分かる 物件を広く知れる・知ってもらえる 様々な手続や書類作成をしてもらえる トラブルの発生を防いでもらえる
デメリット	仲介手数料＋消費税を払わないといけない

不動産仲介の契約内容は、どんな媒介契約をするかで決まる

賃貸の場合においては、媒介契約について宅建業法上の規定はありません。媒介契約を書面で交わす義務もありませんが、不動産仲介会社に依頼する業務の内容をはっきりさせるためにも、書面で交わす方が良いでしょう。その契約内容によって、売買と同じように「一般媒介契約」「専任媒介契約」などに分かれます。

一般と専任の主な違いは、「数社と同時に取引するか（一般）、1社に絞るか（専任）」です。 手厚い取組みが期待できるのは、通常「専任＞一般」の順になります。 賃貸の場合はあくまでも、家を貸す大家さんと不動産仲介会社との間の契約になります。家を借りる人が意識することはないかもしれませんが、大家さんが専任媒介契約で不動産会社に依頼している場合は、特定の不動産会社のみがその物件を取り扱います。

賃貸の場合は、不動産流通機構（レインズ）への登録が義務付けられていません。入居者募集の方法は各社異なり、使っている不動産ポータルサイトも違うため、不動産仲介会社がどのような方法で借りたい人に情報を公開してくれるのか、事前に確認しましょう。

4「家を売買したい・貸借したい」時、何から始める？

●不動産売却・購入の場合

特定の会社と付き合いがなければ、売却・購入とも複数の不動産会社に相談するのが良いと思います。しかし、実は「信頼できる人に不動産仲介会社を紹介してもらう」のもおすすめ。この業界は、紹介から始まる仕事が案外多いもの。不動産仲介会社の方でも「信頼している人からの紹介」にはつい熱が入ってしまう、ということもあります。

●賃貸借の場合

「成約1件当たりの店頭訪問数」が年々減っています※。賃貸物件を借りるにしても、不動産仲介会社に行く前にネットで検討する方が増えているからです。そのような状況に合わせて不動産仲介会社側もネット掲載に力を入れています。ネットで検討する際は、物件情報だけではなく、その店が「その地域で強いか」「そういう物件に強いか」までチェックしておきましょう。 ※リクルート住まいカンパニー調べ。2018年度　賃貸契約者動向調査（2019年5月実施）

5大手の不動産会社と地元で強い会社の違いは？

「全国的に有名な会社」「地元で有名な会社」それぞれに強みが

世の中には不動産仲介会社がたくさんありますが、大きく分けると「テレビCMなどで誰もが名前を知っている大手」と「地域密着型の中小の不動産会社」の２つになります。大手の一番の特徴は、店舗や人員、手持ちの物件情報や顧客リストが豊富で広告予算も多くあるということ。販促活動や保証、各種サービスなどの社内体制が整っている安心感もあるでしょう。 一方、地域密着型店の特徴は、その地域の物件や顧客、歴史や地元情報をたくさん持っている会社が多いと一般的には言われています。大手の不動産会社でも長く勤務しているベテラン社員がいるなど、店舗が街に根付いていて、情報が豊富な場合もありますので、気になることは相談してみましょう。 会社や店舗が『どのエリアに強いか』ということは確かにあります。まずはネットで、その会社や店舗が『その地域の物件情報をどれだけ持っているか』を確認してみましょう。たくさん持っているほど強い、と考えられるからです。また、エリアがはっきりしているなら、そこに店舗がある会社がおすすめ。実店舗がある方が確実に情報を持っているはずです。また、『ネットには弱いが、その店にしかない掘り出し物件があったり、その地域の地元顧客をつかんでいる』地域店もあるので、まずは相談してみることも大切です。

物件の条件に合わせて仲介会社を選ぶ方法も

大手にするか、地域の仲介会社にするか迷ったら、物件の特徴に合わせて選ぶ方法もあります。 例えば、地元ではなく広い市場が狙えそうな不動産なら大手がおすすめ。大手ならではの強い販売力や宣伝力、情報網で広く市場に出せば、より多くの人の目に留まり、より早く高く、売ったり貸したりできる可能性が高いからです。都心の一等地や希少性の高い物件、広い敷地や建物、できるだけ早く契約を済ませたい物件などがこれに当たります。 一方、一般的に見てそのエリアの需要が少なそうでも、地元の顧客がその良さを理解するような不動産の場合は、その地域で強い会社をおすすめします。地域が限定されている分、そこでじっくり長く扱ってもらえますし、その地域を希望する顧客がその地域に強い会社を選ぶ可能性も高くなります。郊外の一戸建てやマンション、築年数が古い物件、小さな土地・建物など、時間がかかっても価格や家賃にこだわりたい物件などがこれに当たります。

信頼できる会社を見極めるポイントは

不動産は、購入するにも賃貸借するにも、付き合いは深く長くなります。信頼できる会社かどうかはできるだけ早く見極めたいもの。以下の項目でチェックしてみましょう。 ・細かくヒアリングしてくれるか ・ニーズに合ったプランを提案してくれるか ・売却や転居の日程をきちんと確認してくれるか ・確認事項に正確に丁寧に答えてくれるか ・営業担当者の意見を押し付けてこないか ・物件や家賃の査定価格の根拠がはっきりしているか 「信頼できる会社か」と同じくらい、「信頼できる営業担当者か」も大切なポイントになります。営業担当者それぞれが持つスキルも異なります。そちらも見極めていきましょう。 また、複数の不動産会社に査定を依頼するときは、「不動産一括査定サイト」というものがあるので、そちらを利用する手もあります。同時期に複数比較できるので、違いが分かりやすいでしょう。 更に、不動産を売りたい場合、数社に査定を依頼すると『査定価格が高い会社』を選びがちですが、高いからいい会社、とは限りません。専属専任契約をもらうために、査定価格を高めに出して、後から値下げ交渉されることも考えられるからです。適正な価格でなければ、結局売れずに終わってしまうかも。査定価格に差があるようなら、その根拠をしっかり確認しておきましょう。

まとめ