不動産賃貸管理会社の役割について

不動産賃貸管理会社は、おもに賃貸物件の管理をする会社です。オーナー様に代わって賃貸物件の管理・メンテナンスを行なうと同時に、入居者募集や入居者のクレーム対応など、オーナーと入居者の双方が満足のいく住環境を整えます。 なお、不動産賃貸管理会社は、ときおり不動産仲介会社と混同されることがありますが、その業務内容は大きく異なります。不動産仲介会社は、おもに不動産の売買や賃貸の契約・取引に関することを取り扱う会社で、買主・売主・借主・貸主などから依頼を受け、物件を提案するのが仕事です。 また、両者の大きな違いとして、宅地建物取引業には該当するか否かということも挙げられるでしょう。不動産仲介会社は宅地建物取引業に該当しますが、不動産管理会社は該当せず、宅地建物取引士のような専門家を確保しなければならない法律の規制がありません。 そのため、国土交通省は2011年に不動産管理業務の適正化を図ることを目的とした、「賃貸住宅管理業者登録制度」を創設しました。 この制度により不動産管理業務の研究などが進められていますが、宅地建物取引業に該当する他の不動産業務と比べると、不動産管理会社はまだ成長過程にあると言えます。

入居者の募集

空室がある場合に入居者を募集する仕事です。賃貸管理会社は、入居を決めると家賃の半月分～1ヵ月分の仲介手数料をオーナー様と入居者のそれぞれから受け取る事があります。賃貸経営において空室を埋めることは非常に重要なことなので、ノウハウや実績、営業力のある会社を選ぶことが大切です。 不動産管理業務のなかでも、賃貸管理は特に重要な業務です。空室のままでは収益を生むことはできません。入居者の募集や契約管理が必要となります。管理会社はオーナーに代わり、入居者に請求や支払いをするだけでなく、水道光熱費や外部業者への精算を行います。

賃貸契約関係手続き（新規・更新）

入居者募集の結果、入居が決まった場合の新規賃貸契約手続きや、契約期間経過後も継続して住む入居者への更新手続きです。 ＜家賃集金、滞納者への督促＞ 毎月の家賃集金を行なうとともに、滞納者がいる場合は督促を行ないます。日本の法律では入居者側の権利が強く、家賃滞納者への督促によって改善されない場合でも、簡単に退去させることはできません。そのため、上手に督促することが求められるので、不動産管理会社に委託したほうが安心でしょう。 なお、入居者が契約時に家賃保証会社に加入している場合、入居者が滞納したとしても、オーナー様は滞納した家賃分と同じ料金を家賃保証会社から受け取ることができ、この場合、家賃の督促は家賃保証会社が行ないます。

クレーム対応

設備に関するクレームや、入居者間のトラブルなどに対応します。 クレーム・トラブル対応は精神的にも大変なことや、緊急性の高いこともあるため、できれば不動産管理会社に委託したほうがよいでしょう。 クレームとなりやすい内容には騒音や異臭・悪臭などのほか、浴室や洗濯機など水回りからの水漏れ、ゴミ出しのルール、共用部分に個人の所有物を置く、ペットの飼育に関する問題などが挙げられます。 例えば、アパートやマンションで発生する騒音問題においては、上下階や左右隣だけでなく、もう一つ隣の斜め上下階からクレームが来るケースもあります。「上の階の人がうるさい」とクレームが入っても、思い込みや勘違いから、実際には騒音の発生源が真上の階の部屋ではなかった、という場合も少なくありません。 こうしたケースでは対応を間違うと事態がさらに複雑となる可能性もあるため、クレームについても対応に慣れている管理会社へ業務委託するのが安心です。

退去立ち会い、清算

退去時の立ち会いと敷金の精算などを行ないます。退去時の敷金返還に関しては、入居者との間でトラブルになりやすい部分なので、上手に対応することが大切です。 基本的には、国土交通省が取りまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿った対応を心がけるとよいでしょう。

修繕工事の手配

退去後の壁紙やフローリングの修繕工事などの手配を行ないます。賃貸経営において、修繕工事はできるだけ費用を抑えながら、入居者が住むのに適した環境を維持することが必要です。 そのため、修繕工事の適切なタイミングの見極めが必要なのと同時に、どの業者に修繕を依頼するかも重要なポイントとなります。管理委託する場合、利用している修繕業者があれば事前に伝えておくとよいでしょう。 なお、この業務に関しては建物管理の会社が行なう場合もあります。


続いて建物管理の主な業務は以下のとおりです。

• 建物の維持管理（メンテナンス）
• 設備の維持管理
• 清掃業務
• 長期修繕計画の策定

それぞれの業務について、詳しく見ていきましょう。

建物の維持管理（メンテナンス）

オーナー様にとって大切な資産である賃貸物件の価値を維持する決め手は、日常的なメンテナンスにあるといっても過言ではないでしょう。 メンテナンスでは、外壁、屋上、共用廊下、エントランス、駐車場、庭などの定期的な点検と、必要に応じて簡易な修繕を行ないます。例えば、外壁がタイルの場合に浮きや剥がれがないか、共用部の電灯が切れていないか、駐車場のアスファルトのめくれなどがないかの点検や庭の植栽部の剪定、除草などです。

設備の維持管理

設備の維持管理には、「法定点検」と「任意点検」があります。法定点検とは、各種法律に基づき点検が義務化されているもので、任意点検はその名のとおり不動産管理会社が任意で行なう点検です。 義務化されている法定点検には、おもに以下のようなものがあります。

• 消防用設備などの点検
消防法に基づくもので、消火器具、スプリンクラー、火災報知機、誘導灯などの点検です。
• 簡易専用水道の検査
水道法に基づくもので、有効容量の合計が10平方メートルを超える貯水槽や高架水槽の検査を行ないます。
• 浄化槽の保守点検、清掃、定期の水質検査
浄化槽法に基づくもので、保守点検・清掃・定期の水質検査の点検期間がそれぞれ定められています。
• 昇降機など定期検査
建築基準法、労働安全衛生法に基づくもので、エレベーターの安全を検査するものです。 ただし、エレベーターの保守については、管理会社を通さない場合もあります。

清掃業務

清掃業務は建物の美観を維持し、入居者の快適な暮らしを保つことで資産価値の下落を防ぐものだといえるでしょう。この清掃業務はおもに、掃き掃除などを行なう日常清掃業務と、廊下・エントランスの高圧洗浄などを行なう定期清掃業務があります。また退去後のクリーニングも行い、次の入居者を迎える準備もしてくれます。

長期修繕計画の策定

賃貸物件の資産価値を維持するために、一人（または一法人）のオーナー様が所有する賃貸物件の長期修繕計画を作成します。 必要な修繕がされていない建物は劣化も早く、それが空室リスクを高めることにもつながるうえに、売却時の物件価格にも大きな影響を与えます。建物の構造によって修繕計画は変わりますが、RC造の場合を例に挙げると以下のようになります。 ・RC造の場合の修繕計画例 5～10年目：ベランダ・階段・廊下の塗装、室内設備の修理、排水管の高圧洗浄など 11～15年目：屋根・外壁の塗装、ベランダ・階段・廊下の塗装・防水、給湯器などの修理・交換、排水管の高圧洗浄 21～25年目：屋根・外壁の塗装・ふき替え、ベランダ・階段・廊下の塗装・防水、浴室設備などの修理・交換、排水管の高圧洗浄・交換 以上のように、不動産管理会社は賃貸管理・建物管理を行ないます。前述のとおり、賃貸管理と建物管理を委託する会社を分けることや、賃貸管理の一部業務のみを委託することも可能ですので、オーナー様に合った管理方法を検討されるとよいでしょう。

不動産分譲管理会社

分譲マンションには管理組合の設置が法律で定められているが、マンションの規模によっては任意で管理会社に依頼をするのが一般的です。管理会社に依頼をすれば、当然費用が発生するがそれだけの価値があります。 新しい分譲マンションの場合だと、管理組合が設置されてもすぐに機能しないため、分譲会社が指定する管理会社や子会社に委託されるのが一般的です。 その後、区分所有者が選出した管理組合によって管理会社が決められます。 管理会社に依頼する際も様々な形式がありますので、以下ご紹介します。

全部委託（一括委託）方式

全部委託方式とは、マンションの管理の全てを管理会社に委託する方式です。分譲マンションに多く取り入れられています。以下がメリット・デメリットになります。

メリット

• 管理会社が運営してくれるので管理組合（入居者）の手間が少ない
• 管理会社が新しいサービスや取り組みなどを紹介してくれるため、
• 自分から情報を取りに行く必要がない
• 売主が管理会社と話して決めているため、売主のノウハウが詰まっている

デメリット

• 管理会社に任せきりになると、管理会社主体の管理になってしまう
• 分譲マンションだと売主が管理費を下げることを目的にしている場合がある。
　　つまり、「入居後」ではなく「売り易さ」に主眼を置いている場合がある。

このようにメリットとデメリットは裏腹になっています。管理会社が主導し、売主が絡んでくるため、ノウハウが詰まっており管理組合の手間は少ないです。その反面、管理組合や売主に頼りすぎると入居者の立場になっていない管理の可能性もあるので注意が必要です。

一部委託管理方式

一部委託方式とは、管理組合が出来ることは管理組合で行い、専門業者に依頼しなければいけない事は専門業者に依頼。そして残りの部分を管理会社に委託する管理形態です。以下がメリット・デメリットになります。

メリット

• 例えば、「清掃はA社が安くて費用効果が良いのでA社に委託しよう」など効率良い管理が出来る
• 通常は、管理会社が間に入って業者を選定しているため中間マージンが発生する。
　　その中間マージンがなくなることによって管理費を下げる事が出来る。
• 管理組合が管理に本気で取り組むため、入居者視点の管理になりやすい

デメリット

• 管理組合で主導する事が多いため、手間がかかる
• 主動する管理組合の幹部の力量や、やる気に左右されやすい
• ノウハウがない状態のため、本当に費用対効果が良い管理にするためには、それなりの有識者が必要

一部管理委託の形態だと、管理組合が主導する事が多いです。そうなると、管理組合の中で、管理に詳しい人や相場が分かる方がいないと、逆に管理費が高くなり費用対効果が悪くなる可能性もあります。

自主管理

自主管理のメリット・デメリット 自主管理とは、管理会社を通さずに管理組合が自ら専門業者と契約をし、マンションの管理を行う形態です。以下がメリット・デメリットになります。

メリット

• 一部委託契約と同様、うまくいけば費用対効果が良い管理になる
• 一切管理会社が入らないため、管理組合の結束が高まる

デメリット

• 管理組合で主導する事が多いため、3つの管理の中で最も手間がかかる
• ゼロから管理を決めるため、一部委託契約よりも知識が必要になる

自主管理に関しては一部委託契約と似ています。しかし、一部委託契約以上に管理組合の中で決めなければいけない事があるので、管理会社の勤務経験者やマンション管理士などがいないと厳しいのが現状です。 どの管理形態にもメリット・デメリットがございますので、 購入を検討してるマンションの管理形態がご自身のライフスタイルと合っているかもマンション探しのポイントとなります。

分譲管理会社が行う業務内容とは？

分譲管理会社が行う業務内容を詳しくみると「事務管理業務」「管理員業務」「清掃業務」「建物・設備管理業務」があります。これら業務を全面的に委託（全部委託方式）にするか、一部を委託（一部委託管理方式）にするかは管理組合が決定することになります。なお、警備業法に定める警備業務は、管理会社の業務内容には含まれていません。

事務管理業務

マンション管理のなかでも重要な基幹事務が、管理組合の会計、出納、マンションの維持または修繕に関する企画・実施の調整です。具体的には、管理費・修繕積立金の徴収、滞納者の確認、各種経費の支払い、月次会計報告など。その他の事務としては、管理組合の理事会と総会の支援業務、重要書類の保管などがあります。

管理員業務

管理員が行う日常の管理業務には、受付業務、点検業務、立会い業務、報告連絡業務があります。 【受付業務】居住者や来客への対応、共用部分の鍵の管理や貸し出し、備品管理など 【点検業務】建物や設備の目視点検、電球の点検・交換、無断駐車や無断駐輪のチェックなど 【立会業務】外注業者の作業時の立会い、ゴミ収集時の立会いなど 【報告連絡業務】管理組合の文書の配布・掲示、各種届け出や点検結果の報告、事故発生時の連絡や報告など 管理員の勤務形態は、決められた曜日・時間に通勤する「日勤型」、マンションに住み込む「常駐型」、1人で複数のマンションを担当する「巡回型」があります。小規模のマンションでは、巡回の管理員が清掃とゴミ出しだけ行うところも少なくありません。

清掃業務

清掃は、大きく「日常清掃」と「定期清掃」に分けられます。日常清掃は、共用部全般の掃き・拭き作業、ゴミ出しといった作業を指します。マンションの規模などによって、管理員が日常清掃も実施するケースと、専門の清掃スタッフが派遣されるケースがあります。定期清掃は、専門業者による床面の機械洗浄作業が主で、年間数回の頻度で実施します。 なお、マンションによっては、「特別清掃」として、共用部のガラスや照明器具等の清掃を行う場合もあります。

建物・設備管理業務

建物の外観点検のほか、エレベーター、電気設備、給排水設備、消防用設備、機械式駐車場など各種設備の保守・点検を行います。なお、エレベーターや消防設備については、それぞれ法律で定期的な点検が義務付けられており、その資格を有する専門業者が点検を実施します。

不動産管理業者についてのまとめ

不動産管理会社の役割や管理業務の内容の違いなどについてお伝えしましたが、不動産管理会社に管理を委託する場合、どこまで委託するかによって、毎月支払う管理委託費は異なります。 また、賃貸管理と建物管理では求められる技術や知識が異なるため、必要に応じて違う不動産管理会社と契約するなど工夫も必要になるかもしれません。 いかがでしたでしょうか？我々、不動産総合商社「株式会社アルテカ」では賃貸管理・分譲管理共に実績がございます。また総合商社ですので、管理部門だけでなく自社の設計・工事部門と協力しお客様のご資産をワンストップで管理ができます。面倒な各所への問い合わせや情報収集も責任を持って当社の営業担当が務めさせていただきますのでお気軽にお問い合わせください。 更に、社内で工事の施工が可能なので修繕費についてもご相談いただけます。 当社は都心で47年以上の実績があり、幅広い分野で活動した不動産総合商社として、お客様に寄り添ってきました。弊社に相談いただければ、建物管理の中から最もコストパフォーマンスの高い活用方法をご提案させていただきます。